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二手房交易阴阳合同需要注意的事项

来源:网络作者:未知时间:2017-02-14

 1、什么是二手房交易阴阳合同

  二手房买卖中常常出现“阴阳合同”(也称“黑白合同”),“阳合同”(也称“白合同”)指的是当事人出于网签避税、办理贷款等目的而更改房屋价款的合同,“阴合同”(也称“黑合同”)指的是有买卖双方当事人出于对房屋价款的真实意思表示的合同。有时候即使是同一份合同中也可能出现阴阳条款,即交易总价为真实交易价格,但通过其他方式如提高附属设施补偿款等形式而产生阴阳条款。

  对于阴阳合同或者阴阳条款的效力问题,该如何看待?我们认为应该本着公平原则和诚实信用原则来判断。有观点认为应当认定阴阳合同无效,理由是《合同法》第52条第1款第2项规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。但是我们应当看到,在以阴阳合同为由产生纠纷的案件中,大多数的真实原因都是因为受房地产交易市场价格波动的影响而不愿意继续履行合同。如果仅仅因为阴阳合同的存在就判定买卖合同无效既不利于保护交易也违反诚实信用原则。分析阴阳合同可以看出,当事人签订合同的目的包括买卖房屋、办理贷款、办理网签等,逃避税收并不是当事人订立合同的真实目的,虚假价格条款也不是当事人的真实意思表示。根据《合同法》第56条规定:“合同部分无效的,不影响其他部分的效力的,其他部分仍然有效”,所以,笔者认为,对于阴阳合同的效力应当认定除虚假交易价格之外的其他条款有效,虚假交易因为损害国家和公共利益应认定无效。

  2、二手房交易中签订阴阳合同有什么风险

  (1)对于想偷、逃税的房产交易当事人来说,这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:纳税人采取虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的构成偷税罪

  (2)对于购房人来说,二手房交易中不如实申报成交价,将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。比如,购房人实际以50万元的价格成交,却只取得1万元的购房发票,再转让时购房成本只能以1万元计算,会导致其相关税赋的大幅增加。

  (3)根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同大多都存在未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾,也极易引起合同纠纷,导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。

  3、给签订“阴阳合同”的当事人提个醒

  虽然阴合同具有合同的效力,可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额巨大,则可能构成犯罪,不仅房屋的出租人要承担刑事责任,房屋的承租人也可能因共犯关系而面临牢狱之灾。

  在阳合同的基础上再搞一个阴合同,虽然可能一时侥幸逃过纳税,但由于因合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,在履行过程中一旦发生纠纷,双方就很难说清楚谁是谁非,结果只能是“机关算尽太聪明”,反误了自己的钱财。


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